Отже, ви нарешті накопичили гроші або взяли кредит на придбання квартири (довгостроковий кредит у банку під заставу нерухомості називається іпотекою, від грецького слова, що означає застава, заклад). Фінансова сторона питання вирішено, але яка організаційна, практична сторона?
Квартиру можна купити на первинному ринку житла в новобудові, за договором пайової участі в будівництві, кажучи простіше, заплатити за неї «на стадії котловану» і довго чекати, коли будинок побудують і введуть в експлуатацію. Скажу відразу, ризик обману тут мінімальний. Зараз договори дольової участі громадян із забудовниками досить докладно регламентовані законом, всі проходять державну реєстрацію.Хочу запропонувати снять квартиру днепропетровск посуточно
Інша справа, коли квартири в новобудовах продаються не безпосередньо забудовником, а через посередників. Організація-посередник скуповує квартири на стадії будівництва, а потім їх перепродає громадянам. І тут є певний ризик для покупців, так як вони можуть бути не в курсі всіх взаємовідносин посередника з забудовником. Якщо виникнуть непереборні розбіжності між сторонами, наприклад посередник не сплатив квартири повністю, то забудовник має право розірвати договір, отримати свої квартири назад і продати їх комусь іншому. Іноді договором з покупцем передують цілі ланцюжки інших договорів з різними організаціями з включенням складних умов, розібратися в яких може не кожен юрист. Але це окрема тема для розмови.
Розглянемо докладніше випадки, пов’язані з придбанням квартир на вторинному ринку житла. Ось тут-то вже точно не треба розслаблятися.
Як правило, в більшості випадків люди, збираючись купити квартиру, звертаються в агентство нерухомості. Але ціни «кусаються». Тому багато хто воліють самостійно шукати підходящий варіант для себе через оголошення в газетах і в інтернеті.
Я зовсім не хочу ставити під сумнів роботу професійних ріелторів та закликати ставитися до них з підозрою. Але, виходячи з власного багаторічного досвіду роботи в суді, вважаю за необхідне сказати, що, якщо виявиться якийсь неприємний «сюрприз» при покупці квартири, ніякої відповідальності ріелтор при цьому не понесе. Адже, взагалі-то, основне завдання ріелтора — підшукати для клієнта підходящий варіант. Ріелтор працює за відсоток від угоди. А що буде після операції, його не стосується.
Агентства нерухомості в своїй рекламі обіцяють перевірку так званої юридичної чистоти квартири. А ви не намагалися з’ясувати, як це робиться? Адже дані агентства не такі організації, на запити яких зобов’язані відповідати на всі державні органи. Смію вас запевнити, що при знанні загальних закономірностей і розумінні можливих ризиків ви самі не гірше професійного ріелтора зможете перевірити юридичну чистоту квартири, яка цікавить вас. І у вас це може бути навіть краще: адже в агентства нерухомості багато клієнтів, а штат співробітників обмежений, у вас же ви один-єдиний клієнт, і краще, ніж ви самі, ніхто для вас не постарається. Завжди надійніше не пускати будь-яку справу на самоплив, а тим більше таке важливе, тому усвідомте для себе одразу: купуючи квартиру, доведеться в усе вникати, навіть якщо поруч буде ріелтор.
Нарешті, ви подивилися обрану квартиру, прицінилися, зробили висновок — підходить. Ваші перші дії: переконайтеся, що вас цікавить квартира продається її реальним власником. Для цього попросіть продавця пред’явити паспорт та правовстановлюючі документи на квартиру. Не варто вести переговори з власником по телефону або електронною поштою, краще зустрітися особисто. Взагалі, бажано всі переговори з самого початку вести безпосередньо з власником квартири, а не з його представником, через «зіпсований телефон». Або ж розмовляйте з посередником в присутності власника, щоб не було потім різного роду непорозумінь.
До правовстановлюючих документів на квартиру відносяться: договір про передачу квартири у власність, свідоцтво про власність, отримані при приватизації житла, а також договори купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, свідоцтво про державну реєстрацію права.
В залежності від конкретної історії квартири якісь з перерахованих документів продавець неодмінно повинен мати.
Після цього необхідно отримати розширену виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (скорочена назва ЕГРП).
Для отримання виписки з ЕГРП можна самому звернутися в територіальне управління Федеральної служби державної реєстрації та картографії, при цьому потрібно всього лише пред’явити свій паспорт та заплатити невелику суму за видачу документа. Взагалі, відомості з ЕГРП несекретны, будь-хто може ними скористатися. З виписки ЕГРП видно, скільки разів квартира переходила з рук у руки, хто був її першим власником, хто і на якій підставі є власником зараз. Підстави власності можуть бути різними: приватизація, купівля-продаж, міна, дарування, спадкування.
У цій виписці ви самі зможете побачити всю історію квартири з 1998 року. Для перевірки такої період достатній. До речі, до 1998 року оформлення угод з нерухомістю відбувалося через БТІ (Бюро технічної інвентаризації).
Не раджу купувати квартиру, яка останнім часом неодноразово змінювала власників, так як це може означати, що квартира «палена», власники з якоїсь причини намагалися позбутися від неї. У виписці ЕГРП міститься також інформація про загальні характеристики квартири (адреса, площа, поверх, кадастровий номер) і про обмеження (обтяження) житла, якщо вони є. Наприклад, не знаходиться квартира під арештом, у заставі.
Ясна річ, квартира для продажу не повинна мати жодних обтяжень, і якщо вони були ще зовсім нещодавно, але в даний час зняті (це зазначено у виписки з ЕГРП) — теж не варто ризикувати. У практиці бували випадки, коли на час продажу покупець домагався скасування арешту на квартиру, хоча квартира була ще предметом судового спору. Тому дотримуйтеся правила: основні документи на житло повинен надати продавець. Перевірте відомості, зазначені в цих документах. Необхідно уважно вивчити розширену виписку з будинкової книги. Її по вашому проханню повинен надати продавець квартири, так як вам її не видадуть.
За цим документом можна простежити по датах, хто з мешканців і коли виписувався або знову прописувався (реєструвався), є неповнолітні, хто і коли служив в армії, перебував у місцях позбавлення волі, вибував в інтернат, нарешті, хто і коли з колишніх мешканців помер. Знати це для покупця необхідно, щоб убезпечити себе в майбутньому від претендентів на проживання в квартирі.
Зверніть пильну увагу на дату видачі цих документів, вони повинні бути отримані нещодавно, максимум кілька днів тому.
Для відомості: терміни «прописка» і «реєстрація», загалом-то, якщо не вдаватися в юридичні тонкощі, за змістом означають одне і те ж, просто раніше у нас була постійна і тимчасова прописка, а зараз — реєстрація за місцем проживання та реєстрація за місцем перебування.
Звичайно, найпоширенішим способом шахрайства з нерухомістю є підробка документів. Буває, квартирний аферист заволодіває правовстановлюючими документами на чужу квартиру і за «липовою» доручення намагається її продати. Можуть підробити документи на кольоровому принтері. Якість буває відмінне, повірте на слово, сама такі «документи» тримала в руках — копії від оригіналів не відрізниш!
Бувають випадки, коли орендар, видаючи себе за власника квартири, дає оголошення про її продаж за привабливою ціною. Від потенційних покупців отримує завдаток, після чого безслідно з’їжджає з квартири. Тому запам’ятайте ще одне важливе правило: ніколи не залишайте паспорт, правовстановлюючі документи на квартиру (або будинок) без нагляду в руках сторонніх осіб.
Ще один поширений варіант шахрайства — продаж квартири за дублікатами документів. Продавець-шахрай, надаючи дублікати документів, які можуть бути виготовлені у великій кількості, укладає договори купівлі-продажу з кількома покупцями, отримує гроші до реєстрації угод і благополучно зникає.
Не платите завдатку, якщо не впевнені у продавця квартири! Про завдаток варто розповісти трохи докладніше. Адже що таке завдаток? Це грошова сума, що сплачується покупцем продавцю на доказ укладення угоди в майбутньому, причому сума завдатку завжди повинна включатися в рахунок остаточного платежу. Після отримання завдатку продавець за законом не має права продати квартиру іншій особі. На практиці ж часто-густо нечесні люди використовують завдаток у своїх цілях. Як правило, при цьому сценарій розвитку подій один і той же. Для покупця створюється стресова ситуація: його кваплять, розповідають, що нібито вже стоїть ціла черга з потенційних покупців на цю квартиру, «квартира відмінна, піде з молотка», що змушують людину заплатити без будь-яких гарантій якусь суму. Для більшої переконливості майбутнім покупцям вручають розписку в отриманні завдатку та копії документів на квартиру. Після отримання завдатку від декількох осіб комусь одному з них все-таки квартиру продають, а інші залишаються ні з чим.
Практична порада: якщо вас кваплять, просять внести завдаток, скажіть собі «Стоп», повільно порахуйте подумки до десяти і гарненько подумайте, які у вас причини для передачі своїх кровних невідомій особі невідомо за що. Треба дивитися реально: ринок житла зараз переповнений, ціни на житло високі, продати квартиру буває складніше, ніж купити. Чесний продавець не буде нагнітати обстановку і вимагати негайної передачі грошей, так як вже звик до очікування покупця. Але якщо вже вирішили дати завдаток, то крім письмової угоди вимагайте у продавця передати вам оригінал якого-небудь правовстановлюючого документа на квартиру, тоді у продавця стане менше спокус присвоїти завдаток і продати квартиру іншим.
